Mes chères impertinentes, chers impertinents,
« Dans une décision du 20 janvier, le tribunal judiciaire a approuvé la demande de la mainlevée d’une saisie attribution des loyers du premier confinement au nom de la « destruction de la chose louée ».
Si cette première fait jurisprudence, les bailleurs commerciaux ne seraient plus en droit de réclamer les impayés de mars et avril 2020. »
C’est sur cette phrase lourde de conséquences que commence cet article très important du journal les Echos.fr ici.
En effet, un bailleur a été débouté de sa demande de paiement des loyers qu’un commerçant ne versait pas en raison du confinement.
Le Tribunal de Paris a jugé de « l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués en raison d’une décision des pouvoirs publics survenue en cours de bail est assimilable à la perte de la chose louée définie à l’article 1722 du Code civil. Le locataire est donc libéré de l’obligation de payer le loyer durant cette période ».
Le loyer n’est pas à payer…
« Le loueur s’appuyait sur l’article 1722 du Code civil, l’un des plus anciens du droit de la propriété : « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du même bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a pas lieu à aucun dédommagement ». Le juge a suivi ce raisonnement et a donc décidé que le locataire ne pouvait pas se voir réclamer le paiement de ses loyers durant la période du premier confinement ».
Les conséquences explosives d’une telle jurisprudence !
Je pense bien évidemment qu’il faut sauver au maximum notre tissu de commerçants et nos TPE et PME.
Le sujet des loyers à payer, souvent très lourd financièrement est un vrai sujet.
Le problème c’est qu’en autorisant le loueur à ne pas payer son loyer, que se passe-t-il ?
Vous reportez une grand partie des pertes sur des foncières, et aussi les SCPI dont des milliers d’épargnants sont détenteurs et dans lesquelles les banques sont impliquées jusqu’au cou.
Vous reportez la perte sur des petits propriétaires qui en général sont des commerçants eux-mêmes à la retraite et dont la location à leur repreneur du local commercial leur permet d’avoir un complément de revenu généralement indispensable.
Vous reportez la perte sur des propriétaires, petits ou gros, personnes physiques ou morales qui ont des crédits et qui remboursent ces prêts bancaires avec l’argent des loyers perçus. C’est le grand classique de l’immobilier.
Si jamais les loyers n’étaient pas payés dans des proportions importantes, nous pourrions potentiellement avoir une cause de crise financière et bancaires avec des impayés en chaîne suivis de faillites ou de difficulté dans le secteur majeur des SCPI qui sont pour beaucoup des SCPI d’immobilier commercial.
Pour le moment il ne s’agit que d’une décision de première instance, susceptible d’appel, mais si la justice se lance dans ce chemin du non paiement des loyers, alors il faudra aider massivement les bailleurs pour éviter que cela ne se transforme en crise systémique.
A mon sens, et c’est logique, ce n’est pas aux loueurs de payer des loyers lorsque l’Etat leur impose d’être fermés, mais à l’Etat d’indemniser et de payer le prix de ses décisions.
Il faudra donc transformer les PGE au moins en partie en subvention pour couvrir les loyers commerciaux.
Bref, c’est un sujet, vous l’aurez compris, économiquement aussi sensible qu’explosif par la réaction en chaîne que cela pourrait entraîner.
Les crises bancaires sont toujours les plus coûteuses à régler et elles proviennent souvent de l’immobilier.
Restez à l’écoute.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !
Charles SANNAT